市场即将反弹?哪有那么容易 !

|PART 1|

截止到22日,11月杭州二手房成交量仅2400余套,数据延续了前两个月的惨状。

成交量基本和2014年的低点相差无几,甚至还要更惨一些,毕竟现在的数据还包括曾经不计算在内的萧山、余杭、临平三个区。

就在成交数据如此惨烈之时,不少观点认为市场即将、或已经触底,接下来将进入反弹期,列举出来的原因有很多条,核心有以下几条:

比如,大型房企频繁暴雷,为了防范暴雷潮可能引发的系统性金融风险,政策必然放松,再次放水、救市即将到来。

大量土地流拍,土地财政承压,地方政府坚持不下去,接下来一定直接或间接的开启救市之路。

再比如,杭州第三次涉宅用地集中出让限价大规模上调,新房价格上涨的预期将再次提振楼市,杭州楼市的底部已经到来甚至即将过去。

以及银行信贷逐步放宽,金融支持在加大,放水再次开闸,市场必然反弹。

但事实会和以上猜想吻合吗?

从我个人对市场的认知模型出发,我实在无法简单的完全认同以上观点,与之相反,我对接下来较长一段时间内的杭州楼市并不抱有太大期待,反而持较为悲观的看法。

接下来杭州楼市大概率将会是如下走势:在经过此前数月大幅度调整后,接下来的短期内二手成交量、价格将逐步企稳,甚至轻微的价格回暖。

但拉长到更长的一段时间,市场可能将会出现再次震荡,甚至有继续下行的可能性,且可以明确的是:二手接下来不可能再次出现较大幅的明显上涨。

为什么我的观点与部分市场将明显回暖、甚至反弹的观点有如此之大的反差?

其实在8.5新政的解析文内就已经做过了详细的阐述,至今,文内的观点依旧有效。

借此机会,我再次简单的重复论述一遍。

|PART 2|

85新政出台,限购升级,新落户+社保两年、非杭州户籍四年社保,仅此一项就卡掉了30%房票,但实际上,直接间接卡掉的房票远超这个比例。

原因在于,30%是通过限购直接卡掉,还有一部分潜在需求因限购的升级,放弃杭州购房。

典型的就是外地纯投资类型客群,需要长达四年的社保缴纳才可获取一张房票,时间成本过高,一部分非投资型客群在一定程度上也会受限购升级的影响,退出杭州。

不仅于此,由于供需关系逆转,二手必然降温降价,削弱杭州打新核心动力——“一二手价格倒挂”,杭州楼市需求的重要组成部分——“投资投机需求”将逐步退出市场。

综合预估,8.5新政直接间接砍掉的需求占比不会低于50%,甚至更高,由此导致杭州全城范围内的供需反转。

庞大的二手挂牌量叠加新房较充裕的供应,后新政时代,杭州楼市供给已经明显压过需求,必然导致市场不振。

同时,也是关键的、但被市场严重忽视的一点:此前摇号政策对改善、刚需的挤压力被新政卸下。

85新政前,杭州楼市对于非无房家庭的改善、或刚需极为不友好,想要摇到较为合意的房子难度极大,连临平山北、南部新城这类边缘板块中签率都长期在个位数徘徊。

变态的摇号行情直接造成部分非无房家庭的改善、刚需形成恐慌心理,被挤压至二手市场,支撑起二手高企、只涨不跌的变态行情。

但新政后,限购砍掉大批量刚性需求,“社保排序机制”更拯救了非无房改善需求,二手市场的支撑源瞬间被拆解。

加上信贷环境的恶化,进一步加剧需求的不振。

所以明白了吗?杭州楼市新政后到底是因什么原因陷落的?

关键在于供需基本面被打碎了啊。

可惜能明白看到的人并不多,甚至因此产生误判,简单的认为“85新政”不过又是一次“弱鸡新政”罢了。

实际上85新政真正做到了“釜底抽薪”,效果之明显,远非此前多次“扬汤止沸型新政”可比。

那现在供需的基本面被修复了吗?

显然是没有的,新政以来不过三个半月,对于需求面的修复而言,三四个月时间太短了,就算有一定修复,修复的比例也是很小的。

基本面没有被修复谈何反弹??无视基本面谈市场有何价值?这也是我对接下来的市场不抱太多期待的底层原因之一。

|PART 3|

可能有人会说,受土地市场不振、房企暴雷影响,接下来一定会再次放水,放松限制性政策,以对冲市场下行,所以房价必定会卷土重来。

确实,信贷在松动,此前挤压的信贷单子在陆续放款,部分地区变相放松调控力度,杭州土地限价大规模上调,行情似乎回调在即。

但我们如果用心观察的话,可以发现:松动是有程度的,起码不敢大张旗鼓,不管是政策面还是金融面。

比如信贷差异化的对待,新房积压下来的单子加快放款,但二手房的信贷环境变化并不如新房这么明显。

也就是说,当下信贷放松更多的目的是给房企们缓一口气,优化房企的销售回款环境,一定程度缓解房企的流动性危机。

调控政策就更为明显,至今为止,还没有一座大城市敢明目张胆的松动。

杭州地块限价上调更多的目的,是通过增加地块的利润、可开发空间,加强房企的拿地价值、信心。

可以这么说,接下里就算金融、政策逐渐松绑,也是有限度的,或者定向的,不管是政策面还是金融面,所谓的救市更像是维稳、防止系统型风险。

“房住不炒”也依旧是一条触碰不得的高压线,否则全面反弹于“房住不炒”而言,就是功亏一篑。

有这条线横在那里,也可以基本明确:二手短期大幅上涨是不可能的。如果真的大幅反弹,更多的工具大概率也就使出来了,包括不限于指导价等等。

所以对于那些担心房价大幅反弹的购房者,完全没必要。

也不要忘了,政策底只是被看见了,但还没到,房地产税不会这么快就被忘了吧?

接下来的国际大环境也不支持我们接下来进行大规模的信贷宽松。

美国cpi高歌猛进,美联储taper进行时,接下来美国通胀预计也不会是短暂的,相反可能不受控制,明年美联储加息的概率已经非常之大,难道明年顶着外汇压力放水?

显然,国内逐渐丧失了放水的条件,对不余遗力吹鼓所谓的大放水言论一定需要谨慎看待。

政策没见底,世界央行加息导致的放水条件丧失,我几乎看不到房价暴力反弹的可能性,相反,更为悲观。

用此前的周期性的调控政策,来反推各项改革稳步推进的现在,未免过于刻舟求剑。

再回到文首对接下来杭州楼市的论断。

|PART 4|

为什么前文说:“接下来的短期内二手成交量、价格将逐渐企稳,甚至轻微的价格回暖,但拉长到更长的一段时间,市场可能将会出现再次震荡,有继续下行的可能性”。

依据就是当前的短期,和中长期之间的市场环境差异。

短期之内,虽然杭州楼市的基本面没有被明显修复,但信贷放宽、土地限价提升、以及更为重要的优质新房供应紧缺还是会在短期对市场起到一定的促进作用。

尤其是杭州楼市当下的新房供给情况,根据我的初步估算:杭州明年初到亚运会结束时,会出现非常明显的优质新房紧缺问题。

简单盘点就知道了,比如大城西,从蒋村一线向西,仅存的明年亚运会前有存货可以拿出来销售的只有绿汀路TOD、富力中心、时代天境、彩虹轩以及如澜。

新房存货太少了!可摇频次也会低的吓人。

其他区域也如此,城北区域,只有星创城、河语光年、潮和阅江台、望林府等几个新盘有可供销售的房源,且剩余房源还不多。

城东的艮北一线也只剩下潮听明月一根独苗,申花、文晖等板块也大致如此。

接下来,第二批次十余宗地块基本起不到缓解新房荒的局面,第三次供地涉及的大部分地块大概率还会受到亚运会停工影响。

市场形成较充裕的供应大概率得到明年的年底。

无房可摇会是明年很大一部分的刚性上车、改善需求所面临的最大难题。

总需求虽然受新政被大幅影响,但市场上留存下来的需求量依旧不小,久摇不中、无房可摇、以及土地限价提升、信贷宽松的组合影响下,必定有部分需求将流向二手市场。

同时,经过数月的大幅度调整,杭州二手房真实调整幅度超过15%,部分板块接近30%,跌幅惨烈,价值已经被有效的夯实。

上海房价是杭州的锚,调整后的杭州真实房价基本已经回归到上海的5-5.5成,风险已然不大。

故判断:接下来二手将进入成交量以及价格企稳的短暂平台期,短期内二手大幅下探的可能性已经不大,但受制于天量的二手供应,价格也不具备明显反弹的可能。

而时间拉长到中长期就完全不一样。

国内长效机制、国外美联储加息对于楼市而言都属于黑天鹅级别的影响,加之低迷的、未被有效修复的需求端,市场绝不容过于乐观。

|PART 5|

对于那些想要自住、改善上车的购房者,新房依旧是最具购买价值的,尤其是核心区,有机会依旧要去坚持摇号。

如市北、艮北等原本的二线热度板块新房已经相对非常好摇了,值得重点关注,切勿只盯着那些超级热盘,因小失大。

那些社保时间不长的购房者,新房入围不了,而又有特定的购房区域需求的,着急自住上车,二手房可以多看多比价,但不用过于着急,还是那句话,二手没有大幅反弹的基础。

而那些还考虑投资、投机的购房者,真正有价值的或许只剩下那些超级热盘,普通新房和二手房在长线看来已经基本丧失投资价值。

别再老想着投资、投资,意义已经不大,短期就算能赚到一点,时间拉长,操作不当,大概率投资变房东。

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