杭州如何成为逆市的“穿越者”︱疫情之下杭州房地产市场前景展望

疫情反复之下,杭州2022一批次集中供地在“挂牌宗数、成交宗数、成交金额、封顶成交宗数”等维度上表现优异,以挂牌60宗地块、成交59宗地块、收金827亿元、封顶成交23宗地块的成绩远超北京、深圳等全国其他已完成首轮集中供地的城市,堪称行业“穿越者”。

杭州如何成为逆市的“穿越者”︱疫情之下杭州房地产市场前景展望

01

杭州土拍市场之所以热度居高,有三大强劲支撑。

第一,市场库存低,去化周期短,存在价格倒挂导致新房市场高温。

若将杭州房地产市场以核心城区和周边区域划分圈层,可以看到以下2点特征:

·库存低,去化周期短。在一批次供地前,作为成交主力的二圈层,其狭义去化周期仅3个月,广义去化周期不足17个月;一圈层更是奇货可居,狭义去化周期低于1个月,广义去化约7个月。

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·一二圈层80%以上的项目价格存在倒挂。一圈层价格倒挂明显,价差基本在2万/㎡以上,优质项目价差可达4万/㎡以上;部分板块长期断供,若有新项目入市仍然会有较大幅度的倒挂。二圈层平均倒挂1.6万/㎡,优质项目或靠近一圈层区域价差可达2万/㎡以上。

杭州如何成为逆市的“穿越者”︱疫情之下杭州房地产市场前景展望

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70%的新开盘去化率亦能佐证市场热度。大面积摇号是近两年新开盘的常态,杭州则以平均70%的开盘去化率“穿越”了四季度以来蔓延全国的下行行情,去化率之高成为全国唯二的存在。

一圈层普遍摇号,开盘100%去化,该区域存在“低存量、高倒挂”的特征。

二圈层“近核心、有倒挂”的板块承接因一圈层供应不足的客户外溢,普遍处于摇号区;次级区域开盘去化率亦高于70%。

三圈层平均去化在30%左右,其中去化低于30%的项目主要集中于三圈层外围,包括萧山、余杭远郊乡镇及临安、富阳地区,这些区域周边内生需求较弱,存量相对较高,因此市场波动性强。

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第二,政府把控张弛有度。

·土地市场精准操盘。杭州房地产市场在高热期的供地依然克制,过去5年涉宅用地成交量约等于新房住宅成交量的96%。

供应结构上,一圈层土地供应历年平均占比在17%左右,主力供应二圈层占比过半,三圈层有保有收。至2022年一批次供地,一圈层土地供应占比降至10%,二圈层提升至61%,三圈层降至29%。

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·珍视企业诉求。在市场转冷的同时快速行动,清理积压库存促进成交,稳定市场主体信念。

于2021年三批次供地释放优质地块,释放看得见的利润。

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充分尊重企业,摸透企业关键卡点,于关键时点前集中放证或转签,给足操作空间。去年6月政策收紧前,杭州十区商品住宅集中转签1300余亿。

杭州如何成为逆市的“穿越者”︱疫情之下杭州房地产市场前景展望

去年二轮土拍遇冷后,政府走访企业听取诉求,微操作手段频出,如降低报名资质要求、取消参拍地块宗数的门槛、至2022年一批次坚持封顶12%,次高者得+摇号等。

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第三,城市新增人口充裕,且保持较高的中心城区首位度。

全市范围,自2016年起,杭州常住人口呈稳步上升趋势。其中2018年抢人大战元年,次年杭州常住人口净流入55.4万,增量居第一。

主城范围,中心城区首位度正在不断加强。2021年主城区人口破千万,占比从2016年的76%提升至2021年的84%,年均人口流入稳定在20万左右,是市场强有力的支撑。

源源不断的人口流入以及不断加强的中心城区首位度,是杭州楼市的压手好牌。

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02

基于市场、政府、城市三方面的突出表现,杭州楼市具有较高的预期,土拍市场自然热度高企,今年首轮土拍杭州共吸引60多家房企参拍。

盘点参拍房企,本土民营企业成交占比53%,这些企业凭着对自己和对杭州坚定的信念,以及稳定的利润水平,锁住此轮土拍拿地宗数前四名,分别为滨江、绿城、大家、众安;本土国企占比21%,以托底地块为主;外来国央企运气欠佳,五大央企一宗未获;个别新鲜血液外来民企试水杭州土地市场,整体较为保守。

杭州如何成为逆市的“穿越者”︱疫情之下杭州房地产市场前景展望

本土企业成绩亮眼,归功于“升维运营”。以滨江为例,降本提速、优化融资结构是两大关键。

通过建立长期供应渠道、控降三费、高周转来实现降本提速。

·建立长期供应渠道:资源集中,信任基础强。工程款结算按月以现金支付,不做商票、保理、工抵。

·控降三费:普通项目配置5人左右,营销人员佣金千1-2左右,两费控制在1.5%以内;逐年压降财务费用,2021年压降至4.8%,负债合理。

·高周转:高协同,高决策,无定位会、启动会,拿地后准备两版方案及简单测算直接向董事长汇报,上会决策;产品设计周期快,产品实行标准化,设计资源以本土长期合作为主;快销,典型项目拿地至清盘8-10月,首开至清盘3-5月。

以银行+银行间融资为主,慎用信用融资,不用前融,擅长股权合作,以此优化融资结构。

此轮土拍可见,杭州市场并不存在“国进民退”的现象,企业长期占领市场的有效根基是拥有成本优势和销售速度优势,此类房企更具竞争力,才能在行业震荡期走得更稳。

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