国企“救”房企,只能用市场手段,不能用行政手段

6月1日,建业地产发布控股股东建议出售部分股份及建议根据一般授权发行2024年到期的5%有担保可换股债券的公告。公告显示,恩辉投资将向河南同晟置业有限公司出售建业地产8.6亿股股份,占建业地产全部已发行股本的29.01%;并且待建业地产与投资者签订最终认购协议后,同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

同晟置业是由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有的公司,主要从事房地产开发和经营以及酒店管理。而河南省铁路建设投资集团有限公司则由河南省人民政府全资拥有,是一家全资国有公司。在此刻受让河南建业29.01%的股份,恐怕不是同晟置业的发展需要,而是为了帮助建业地产解资金方面的燃眉之急,化解建业地产的资金链断裂风险。不然,在房地产市场低迷期进行这样一笔交易,怎么看也看不出这是一次正常的市场交易、一次科学的决策行为。

事实也是,由于市场的持续低迷,以及政策的严厉调控、融资空间的越来越小,多数房企陷入了资金链困局,此前那种“不差钱”的风光劲,在今天的房企身上,已经荡然无存。建业地产作为河南最为风光的房地产开发企业之一,一度也是风光无限,甚至不顾一切地跳进足球领域、成立了河南建业足球俱乐部。虽然从资金实力和投资力度上看,无法与恒大、苏宁、华夏幸福(600340)、绿地等相比,但也投入了大量的人力、物力和财力,取得了一些成绩。

国企“救”房企,只能用市场手段,不能用行政手段

然而,这种风光,显然无法持续维持。在房地产陷入低迷之后,建业地产也开始逐步衰退,业绩出现了明显下滑。数据显示,2021年,建业地产实现营业收入419.59亿元,同比下降约3.1%;毛利约68.11亿元,同比下降20.8%;毛利率为16.2%,同比下降3.7个百分点;净利润额约为12.53亿元,同比下降40.4%。在营业收入没有出现太大下滑的情况下,净利润却出现了严重下滑,对房企来说,无疑是致命的。

而从这些年来中国房地产市场的发展、特别是房企的生存和发展情况来看,支撑房企快速膨胀、快速扩张的主要因素,不是市场、不是技术、不是管理,更不是产品,而是资金。只要资金有保证,只要融资不难,房企就会一直风光无限,哪怕已经负债累累,已经是一个“大负翁”,只要还能“骗”到钱,就仍然是“大富豪”。相反,只要融资通道被切断,“大富豪”就会瞬间变成“大负翁”。

国企“救”房企,只能用市场手段,不能用行政手段

在中国房地产市场,可以在“大富豪”与“大负翁”之间快速变脸的,占有相当比重。而对建业地产来说,愿意把29.01%的股份转让出去,且转让金额只有6.88亿港元,如果不是资金链已经相当紧张,是不可能这么做的。更重要的,建业地产低价转让股权的同时,也设置了一个条件,就是同晟置业必须认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%的可换股债券。目的还是一个,建业地产已经转不动了,必须要有外力支持。否则,就有可能出现资金链断裂风险。如果建业地产资金链断裂了,对河南当地的房地产市场是会形成强大冲击的,是会影响到河南的房地产市场安全和区域金融安全的,必须想方设法帮助建业地产渡过难关。

关键在于,同晟置业作为一家全资国有企业,受让建业地产29.01%的股权,有这样的承受能力吗?建业地产的资金链困局,能够在这次股权转让中摆脱吗?显然,这才是最需要考虑的问题。最令人担心的,就是出现建业地产的问题没有解决好,同晟置业的风险又出现了,又要母公司解忧了。那么,就会形成恶性循环。而从同晟置业的实际情况来看,应当是没有这样的承受能力的,只是为了大局需要,以拼死吃河豚的方式,先解建业地产的燃眉之急,烂泥萝卜擦一段、吃一段。至于同晟置业的资金问题,再通过其它方式调度与解决。

国企“救”房企,只能用市场手段,不能用行政手段

这也从一个侧面提醒地方政府,面对房企出现的风险,政府可以帮助其解决矛盾、化解风险,而不能要求国企去堵枪眼。一旦国企堵上了枪眼,后果更为严重。房企的风险,是企业自身管理不善、盲目决策、负债扩张造成的,解决问题的主体,也应当是企业、特别是创始人、控股股东、实际控制人,而不是地方政府和国有企业,如果包办太多,会把风险全部转移到国企和政府身上,甚至会起到很不好的示范与导向作用。所以,国企“救”房企,一定要慎之又慎、量力而行,不是企业发展所需要的,绝对不能出手。市场出现的矛盾,就得用市场化手段解决,而不是行政手段。有形之手只能调控和规范市场,而不是过度干预市场。

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