后疫情时代买房新思维

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后疫情时代买房新思维

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· 刘远举 | 文 关注秦朔朋友圈 ID:qspyq2015 ·

青春才几年,疫情占三年。过去这两年多,疫情反复出现,特别是对于经历了“封城”的人来说,就更是刻骨铭心。

在这段时间,家有了全新的含义。

平时,一个上班的人,睡觉8小时,通勤2小时,上班9小时,算起来一天呆在自己房子里,清醒的时间不过5小时。每天晚上7点到家,12点睡觉,第二天起床就走了。很多人,像是自己的房子的一个过客罢了。

疫情改变了这一切,房子成为了一家人休息、工作、生活、娱乐的唯一场所。每天24小时呆在房子中,很多人对房子有了新的思考角度。

新冠病毒已经存在近三年了,但疫情仍然没有被彻底消灭,会时不时地出现。国人可能还会在很长一段时期中,不时面临封控。这个现实,会带来对房型、户型的新思考和新需求。

那么,后疫情时代,应该选择怎样的住宅?

大小与容积率

封控期间,家的面积,就是你能活动的最大面积。封控经历,肯定会推动对更大面积的需求。

根据2021《疫情下的住房消费者预期调查》报告显示,有41.6%的受访者表示疫情后更想购买更大的户型。

囤物也需要空间的。比如冰柜大多数都不是家用的,所以在设计的时候对降噪考虑得少,声音一般都比冰箱大。现在也有了家用冰柜,声音小,但冰柜往往是上翻式开门,空间利用率更低。即便现在开发了立式冰柜,也总需要更大的面积。

更重要的是活动空间。以前这些空间大都在小区公共空间进行,但现在隔离频率高,所有的活动都缩到了家中。

大的需求,很直接,不需要多说了。除了大,低密度也很重要。

首先,低密度能极大降低遇到阳性封控整个小区的概率。一个高层,10000人的小区,和一个200人的小区,前者被封的概率可能要大好多倍。因为不仅仅是人数的问题,还有人口流动频次的问题。高密度小区,人员结构更复杂,流动性更强。

其次,低密度能避免交叉感染。高密度楼房,气溶胶传染的可能性更大。此次上海会出现“一人感染,整栋拉走”,很多情况是因为上海还有很多共用厨房、卫生间的老房子。

除了这种极端情况,楼上楼下的气溶胶传播,也是可能的,当然,以后的户型在这一点上,也会有所考虑,装修时也会重视存水弯、防烟道倒流。

更贵的低密度方案是独栋、联排。一家独占一个下水道,都不会有上下楼层气溶胶感染的问题。叠拼户型,一栋楼3家,相互传染的概率也小。

另一个气溶胶感染的途径是电梯。显然,密度越小,电梯感染的风险相应也越小。顺便说一句,电梯是可以开门待客的,找电梯公司设置即可,这样可以有效避免电梯内气溶胶感染。

低密度的第三个好处是,低密度小区会有花园、露台、大阳台。封控期间,能“足不出户而出户”。

低密度的第四个好处,比较微妙,是关于居委会的能力。

现在很多人都觉得,买房要居委会、业委会、物业能力强的小区。这个说法,也对,也不对。

安全和自由是一对矛盾。

高密度小区,会稀释居委会的服务能力与管理能力。但另一方面,低密度小区其实可能也会稀释居委会的管理能力。

假设是一个10栋楼的小区,每栋25层,每层4家,共1000家,10个门洞只需要10个志愿者就可以守住了。如果是叠墅,一个单元3家,同样1000户,就会有330个门洞,就算一个志愿者管3个,也需要100个。另外,志愿者要送东西上门,可能需要走得更远、更久、花更多时间,志愿者不足,服务就自然会下降。

后疫情时代买房新思维

如何囤电?

人要看得长远。

你只看到疫情,为疫情做准备,但下一次可能不是疫情,而是石油运不进来,你需要囤汽油。一旦遇到战争,中国大概率会被限油。到时候汽油价格肯定会涨。仅仅涨价也就算了,很可能会限制,非必要不开车。一辆车一个月只能加一箱油,1000块。

能囤油吗?囤油是一个非常麻烦的工程,要防火、防静电,更何况,也没地方让你提一个桶去买油的,所以,这个就不用想了。

用电车是个办法。但是,油都限制了,难道不会限电?中国的煤炭虽然充分,但火电厂并不能突然增多。

假设规定一个月不能超200度,超了就10块钱一度,超过400度,则断电。有没有这个可能呢?只能这样说,上海这60天静默,虽然说是紧急状态,但实际上的管理属于居民自治。根据中华人民共和国宪法,非常法律状态有三类:紧急状态、战争、动员。所以,真正的紧急状态下,会发生什么?

能囤电吗?理论上可以,特斯拉就出过大充电宝,但实际上,造价很高,再说囤的电,也得经过电表进来。

但是,你可以自己发电。光伏已经进入实用阶段了。一个平方的光伏,发电功率是150瓦。60平方就是9kw,价格是5万。发电量根据各地日照情况而定,以上海为例,大致上一年能发1万度电。

发电几乎只有独栋、联排才能考虑了。顶面面积大于60平方是没多大问题的,一个月800度电的额度应该够了,两辆电动车每天跑也够了。叠墅一般是3家,楼面共享,一家260度,也基本够了,还有电网的电可以用。

还有一种情况是,高层或者多层的顶楼,楼面理论上属于全体居民的,但实际上如果没人质疑,顶楼用户安装几十平的太阳能面板,是没有多大问题的。

安装好太阳能面板,白天可以自己用,自己用不完,可以把电卖给国家电网。或者买大蓄电池存起来。

一般来说,这5万块的投资要花6年左右收回成本。但如果按机会成本算,则更快。有了光伏补充,可以让一个家庭少用阶梯电价的最后一阶段的电。这个电很贵。如果一个家庭用电量大,相对的机会成本就高,而太阳能发电能让一个家庭少用最高阶梯的电,那么,它发的一度电的收益就不是3毛多,而是8毛甚至1块,这个收回成本的时间会缩短到3年。

安装需要办一些手续,这个有国家政策支持的,以前还有补贴,现在没有了,但在安装政策上,几乎是一路绿灯,物业没有权力干涉。

区域与地铁

既然是选择,就不可能是“既要又要”,如果要了“低密度”,甚至要的是“别墅”“大面积”,那大概率要在区位上牺牲。如果上面所说的这些因素越来越重要,那么,人们的需求,就会越来越偏向郊区。

与区域相对应的一个问题是要不要地铁。如果是每天上班,地铁还是需要的。如果不是,那么地铁未必一定需要。社会问题越多,公共场所的风险就越高,能开车最好自己开车。既然开车多,地铁就是一个备选项,而不是必选项。

在这个问题上一旦舍弃,那么区位的选择余地就会更大,其他因素就能被更好地照顾到。当然,哪种类型的房子好,最终要看家庭需求。不过可以肯定的是,疫情肯定改变了人心,人心会改变市场,市场则会改变各种房型、户型、区位的价格结构。

后疫情时代买房新思维

「图片|视觉中国」

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