克尔瑞地产研究中心总经理:预计今年全国地产新开工至少下跌15%,销售面积同比下降10%-15%

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主题:克尔瑞5月房地产市场情况交流会

时间:2022年6月1日11:00-12:00

参会管理层:克尔瑞研究中心总经理林波先生

1、房企数据

5月房地产市场有所好转,但回升幅度有限。百强房企企稳,销售小幅回升5.6%,同比跌幅持平。市场总体需求较弱,回升关键在6月份,预计环比会继续往上走,同比仍然不容乐观。

房企分化明显,国央企优于民营房企。1)很多前30强标杆龙头环比增幅100%以上,但相比3月、4月均增长的企业只有几个国央企,包括保利、中海、远洋、首开、建发,大悦城、城建发展等,民企只有美的置业、金科;2)其他企业即使5月份环比增长,相比于4月份都是下跌,有的企业下跌幅度20%以上,相比于3月份跌幅40-50%;3)累计数据来看,国央企同比下跌远低于行业平均水平。越秀、远洋、保利、首开、华润、中海、滨江等国央企和区域深耕型房企业绩相对稳定。

2、市场数据

5月30城销售环比+4%,同比跌60%,累计跌幅52%,与百强房企跌幅基本持平。1)一线城市中广州环比回升,北京、上海、深圳环比下跌,其中北上受疫情影响,深圳市场压力大,环比下跌超30%;2)二三线城市中青岛、武汉、佛山、长沙、苏州、南宁、大连、徐州、海口、无锡等环比增长20%以上,成都、郑州、杭州和厦门环比跌幅20%以上,其中郑州环比下跌30%,厦门60%,杭州50%,成都24%。

从周度数据来看,节后部分一二线城市上涨明显。1)一线城市中广州最后一周相比于4月的周度平均值上涨50%;2)二线城市中青岛、杭州、济南、苏州,在节后周均值相比四月份均有不同程度增长,而成都、南京、武汉仍停留在节前水平,市场周度波动较大,相对于4月份还有不同程度下跌;3)三四线城市仅佛山在近几周成交回升较为明显。

房企供货信心不足叠加疫情干扰,供应起不来。1)北京、上海等城市受疫情影响大。5月份30城供应环比下跌33%,主要是上海零供应,北京环比跌幅90%以上。二线像杭州供应环比下跌36%,天津、武汉、长沙、南京等城市环比大幅下滑;2)企业供货信心不足。武汉在4月份大量项目达到预售证节点,统计占比一半,但最终环比下跌,说明企业没有去拿预售证,应上未上的楼盘数量5月份恐怕超过一半。城市分化明显,苏州、无锡、成都、济南、厦门等城市供应量5月环比有较大幅度回升。

政策放松力度有限,需求难以释放。1)政策放松以低能级城市、强二线城市外围区域为主,购房者购买力,房价的看跌预期没有好转,在多数城市需求没有明显释放,出台放松力度较大的政策例如首付两成、取消和放松限购的城市能级不高;2)仅在一些强一二线城市像广州,供应上升带动市场热度回升。

跟踪的10个一二线城市中,二手房成交环比小幅下滑。1)北京、杭州体量大,持续下跌带动整体下跌;2)大多数一二线城市上涨幅度有限。南京、佛山、苏州、深圳等城市环比涨幅基本在10%以下。

3、土地市场

跟踪的30城中消化周期超过18个月的城市超过6成。30个城市主要是全国强一二线城市,仅有少数几个强三线城市。有的城市像上海受疫情的影响,问题不大。不少城市从去年下半年开始,消化周期一直处在18个月以上高位。5月份拿地热情不高,四五十家百强房企至今没有拿地。房企融资改善不明显,不少房企债务到期,在到处筹钱,没有余力投资。

300城5月份土地总成交建筑面积6600万方,环比下跌16%,同比下跌63%,土地成交总金额环比下跌32%,同比下跌75%。1)一二线城市土拍偏冷。苏州、广州、济南、无锡、厦门、福州第一轮,厦门、福州第二轮土拍。相比于4月份像深圳、杭州、合肥这几个城市,5月份土拍偏冷,其中济南流拍率近50%;2)三四线城市低迷。即使像无锡这种城市,除了一块之外,基都是本地城投托底,弱的二三四线城市情况更差。

4、未来展望

预计6月份及下半年市场企稳,同比降幅明显收窄。1)下半年建设节奏和供应信心会逐渐改善,到目前为止多数企业的销售业绩完成度仅25%左右,下半年需要发力;2)企业资金回笼需求,会在供应和促销上有所动作;3)政策持续加码,从三四线往二线城市扩散。去年下半年基数比较低,同比降幅也会有明显缩短,但同比转正概率低。

5、交流问答

Q1、来人来访量是否有明显增加?转化率情况是否改善?

答:成都、广州、佛山、长沙、西安、郑州等城市其实看房人数有明显回升,但成交分化明显。广州、佛山成交回暖,成都成交环比没有明显回升。目前强一二线城市转化率依旧保持在5-6%,没有明显改变。

Q2、已出台政策中,哪些有效?

答:大多数三四线城市不管是首付降至两成、利率下调、契税减免、取消限购,政策效果都不明显;在二线或者强三线城市放松限购和贷款首付比例政策有效。

Q3、不同等级城市的房价压力情况?

答:强一二线城市政策出台后下跌压力缓和。杭州、广深尽管政策放松严格且位于外围区域,一二手房价都出现了掉头向上的迹象;三四线城市房价下跌压力目前还比较大。

Q4、当前房企拿地减少,是否意味着下半年广义库存下降?

答:1)核心城市广义库存不会明显下降。去年不少核心城市土地拍卖量不跌反升,且部分城市如上海地方财政受疫情冲击,明确提出今年会加大土地供应;2)不少二线城市及三四线城市短期缩量不明显。土拍市场上基本上一半土地流拍,拿地量大幅萎缩,库存量在未来几年会逐渐下降,但当前不少城市广义库存处在高位,一两年内广义库存量级难以大幅下跌。

Q5、三四线城市广义库存去化周期?

答:平均在3-4年。

Q6、三四线城市土地成交跌幅?

答:三四线5月份成交建面同比下跌56%,成交金额同比下跌65%。成交面积跌幅远大于成交金额跌幅,说明三四线城市土地占比大幅下调。目前三四线城市仍是主流,占70-80%,但占同比大幅下跌。今年1-4月百强房企投向22城的投资金额占比达85%。

Q7、许多城市放松预售资金监管,是否有效果?

答:根据民营房企反馈,资金压力依然很大,没有明显改变。保交付是地方政府的责任,如果说预售资金不看紧的话,地方政府需要拿出财政资金收拾烂尾楼,预售资金不可能明显放松。

Q8、后续按揭利率是否会进一步下降?

答:参考历史上7折利率情况,若后续行业压力未能改善,按揭利率可能会进一步下降。

Q9、城投拿地开工情况以及开发模式如何?

答:很多城市基本上城投托底,开工情况非常不理想,资金难以支撑大规模开发,后续估计会跟国央企会或者其他型企业合作开发。

Q10、土拍毛利率整体是否有提升?

答:一定有提升,目前基本上一二线城市地价房价差超1万,房企盈利空间大。

Q11、二线城市后续政策出台情况?

答:二线城市市场继续下行的话,可以动用的工具箱比较多。1)许多二线城市限购限售还没有完全取消;2)二成首付和限价政策;3)很多二线城市二套房认定严格,认房不认贷或者认贷不认房能够释放需求;4)契税减免。

Q12、国家协助民企发债能否改善民企融资压力?

答:改善效果有限。1)对于5家示范民企有帮助,但难以扩散到整个民营企业;2)5家民营房企降薪,裁员,压力依然存在。

Q13、库存及财政压力大是否推动二线城市放松?

答:肯定与库存压力和财政压力有关。目前长三角及大湾区放松政策出台密集,北方城市相对低调,也和执政风格有关。

Q14、近期市场的刚需、改善型需求和投资性需求情况?

答:去年强一二线城市改善型需求热,刚需卖得很差。今年1-5月,刚需的占比在大幅提升。弱的二线和三四线城市刚需是主流,改善需求占比在下降,投资性需求基本上不存在。在刚需为主的市场中,需求需要取决于百姓的购买力、收入预期是否得到有效保障。

Q15、未来长三角、大湾区、京津冀等区域市场展望?

答:看好长三角和大湾区,西南成都、华中武汉、长沙,以及京津冀北京城市圈。长三角疫情冲击大。短期复苏的落后于大湾区,中长期齐头并进。

Q16、全年预计投资、销售分别下滑多少?

答:全年销售面积和金额预计下跌10-15%,开发投资预计下跌5-10%,新开工下跌15%或以上。4-5月份新开工项目数量下跌幅度是国家统计局公布得新开工建筑面积的两倍。

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