74城房贷利率触及下限 7月整体房贷水平创近四年新低

7月20日,新一期LPR报价出炉,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,均保持不变,符合市场预期,但让期待房贷利率进一步下调的广大“还贷族”有些失望。

对此,民生银行首席经济学家温彬分析指出,一方面,在内外因素叠加影响下,7月MLF操作利率与上月持平,已连续六个月保持未变。LPR利率与MLF挂钩,在MLF利率未做调整的背景下,7月LPR报价的定价基础没有发生变化。另一方面,二季度以来,在供需有所失衡、存贷两端双重挤压下,银行净息差下行压力进一步加大,短期内LPR报价再次下调的动力不强。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示,7月MLF等量平价续作意味着当前市场流动性合理充裕。从外部环境看,6月美国CPI再创新高,加息预期增强,全球进入货币政策收紧周期,这会压缩我国货币政策的宽松空间。“以内为主、内外均衡”的考量下短期内LPR会保持不变。

尽管最新一期LPR没有调整,但7月住房信贷环境仍在进一步宽松。7月20日,贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示,其本月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%,二套利率为5.07%,分别较上月回落7个基点和2个基点,较去年9月的高点则累计下降139个基点和93个基点,再创2019年以来新低。与此同时,银行放款速度也加快,本月平均放款周期为25天,较上月缩短4天。

值得关注的是,7月有30城房贷主流利率下调,目前已有74城房贷利率低至首套4.25%,二套5.05%的最低利率标准。其中,合肥房贷利率本月下调幅度较大,首套利率较上月下调78BP。

分城市线来看,三四线城市房贷利率同比降幅最大,首二套利率同比降幅分别为141BP和93BP;一线城市房贷利率同比降幅最小,首二套利率同比降幅仅38BP和30BP。其中,北京以首套5.0%,二套5.5%的利率水平居全国百城房贷利率榜首。

对于房贷利率在之后的走势,刘丽杰判断,预计三季度房贷利率进入筑底阶段。“短期内LPR及加点规则不变的假设下,房贷利率仍有下降空间但空间收窄,预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。”

不过,温彬认为,接下来5年期LPR调降仍存空间。

今年以来,住房信贷环境愈发宽松,但按揭投放依然较弱,楼市稳增长压力明显。银保监会最新披露数据,6月房地产贷款新增1584亿元,其中房地产开发贷新增415亿元,即按揭贷款新增规模在1169亿元左右,同比仍大幅少增。

温彬分析称,这一方面反映居民购房预期仍偏弱,另一方面或反映出在套利空间下,仍有一些中介机构将年利率较低的经营贷与年利率较高的房贷进行置换,助推经营贷违规投入楼市。“基于稳定房地产销售和打击套利行为的考量,后续新发放的按揭贷款利率不排除进一步下行,前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市,以及三四线城市均有望进一步下调。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出,LPR仍处下调通道中。同时,他也强调市场信心不足并非房贷利率不够低。“当前楼市低迷,并非总需求提升的货币政策能改变,更多的是结构性的因素,比如土地市场冷清、开发商无序降价、居民收入不足、前景预期不好、对新房交付的担心、疫情恶化未来前景预期等,都是对需求端的制约和冲击,这些问题是降低LPR所无法解决的。”

李宇嘉进一步指出,要达到纾困楼市、复苏市场的效果,供给端的问题、需求和预期的问题要解决,LPR下降也要同步跟进和配合。“唯有此,楼市才能逐渐稳定下来,整体来看,LPR仍旧处在下调的通道中,只是节奏会适时调整。”

值得一提的是,为助推房地产市场复苏,今年以来下调购房首付比例的城市不断涌现。据贝壳研究院监测,103城中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

在刘丽杰看来,低首付叠加低利率,从实质上降低购房成本,有助于购房需求释放,利好市场修复。

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